Från 1 april 2026 kan du låna upp till 90 procent av bostadens marknadsvärde. Samtidigt togs det skärpta, inkomstkopplade amorteringskravet bort, och amorteringen styrs nu i första hand av belåningsgraden. Det påverkar både månadskostnad och din planering inför köp.

Snabbfakta

- Ikraftträdande: 1 april 2026.

- Bolånetak: höjt från 85 % till 90 % av marknadsvärdet vid köp. Det betyder att köparen måste ha minst 10 % kontantinsats vid köp, inklusive eventuella pantsatta tillgångar.

- Skärpt amorteringskrav (4,5 gånger årsinkomst) är borttaget. Den särskilda regeln som kopplade amortering till inkomstnivå gäller inte längre från och med ikraftträdandet.

- Amorteringskrav baserat på belåningsgrad (lagstadgat minimum):

  • Under 50 % belåningsgrad: inget lagstadgat krav.
  • 50-70 % belåningsgrad: minst 1 % per år.
  • Över 70 % belåningsgrad: minst 2 % per år.

- Promemoria om ändringen presenterades 17 juni 2025. Information om riksdagens behandling finns på https://www.riksdagen.se. Finansinspektionen ger råd och vägledning på https://www.fi.se och Skatteverket hanterar deklarations- och skattefrågor på https://www.skatteverket.se.

- Ränteavdrag: ränteavdraget kvarstår enligt gällande regler 2026. Kontrollera Skatteverkets information för exakta procentsatser och beloppsgränser, det påverkar din effektiva månadskostnad efter skatt.

Förutsättningar

Innan du räknar amortering eller ansöker om lån behöver du ha flera saker klara. Ha dem redo, det snabbar processen och minskar risken för avslag.

Mastheads
  • Aktuell kredit- och inkomstbild. Långivare begär senaste taxeringsuppgifter och lönespecifikationer. Skatteverket levererar beskattningsuppgifter via e-tjänst med BankID: https://www.skatteverket.se.
  • Personlig identifikation: BankID används i praktiken för låneansökan, lånelöfte och avtalssignering.
  • Värdering eller köpekontrakt: Banken gör en värdering som bestämmer marknadsvärdet. I många fall gäller bankens interna värdering vid bedömning av belåningsgrad.
  • Kontantinsatsplan: Minst 10 % krävs vid köp enligt bolånetaket 90 %. Spara för handpenning (vanligtvis 10 % av köpeskillingen) plus kostnader som lagfart och eventuella renoveringar.
  • Buffert och avdragsmöjligheter: Ha en buffert för räntehöjningar, rekommendationen är ofta 3-6 månaders boendekostnad. Ränteavdraget minskar nettoeffekten av räntekostnader, men det är inte en säkerhet för likviditet.

Steg-för-steg: räkna och uppfylla amorteringskravet 2026

  1. Räkna ut belåningsgraden.

    Formel: belåningsgrad = (totalt bolån) / (bostadens marknadsvärde) × 100.

    Exempel: bostad för 3 000 000 kr och lån på 2 700 000 kr → belåningsgrad = 2 700 000 / 3 000 000 = 0,90 → 90 %.

  2. Fastställ vilket krav som gäller.

    Matcha belåningsgraden mot lagens nivåer:

    • <50 % → inget lagkrav att amortera, men banken kan kräva amortering ändå.
    • 50-70 % → minst 1 % av skulden per år.
    • >70 % → minst 2 % av skulden per år.
  3. Räkna beloppet.

    Amorteringsbelopp per år = aktuellt skuldsaldo × procentsats.

    Exempel, lån 2 700 000 kr och belåningsgrad 90 % → lagkrav 2 %: 2 % × 2 700 000 = 54 000 kr per år = 4 500 kr per månad. Det är lagens minimum.

  4. Beräkna total månadskostnad (ränta + amortering).

    Anta ränta 4 % per år: räntekostnad = 2 700 000 × 0,04 = 108 000 kr/år = 9 000 kr/månad.

    Ränteavdrag: kontrollera Skatteverket för detaljer om procentsatser och avdrag. Skattereduktionen påverkar netto ränta och därmed månadsutgiften.

    Total månadskostnad efter skatt = amortering 4 500 + netto ränta 6 360 = 10 860 kr/månad (exempelvärden i tidigare avsnitt).

  5. Välj amorteringsform.

    Vanliga val: rak amortering eller annuitetslån. Rak amortering betyder samma amorteringsbelopp varje period, räntekostnaden sjunker med tiden. Annuitet ger samma totalbelopp varje månad; ränteandelen minskar successivt.

    Exempel annuitet: samma lån 2 700 000 kr, ränta 4 %, löptid 25 år → ungefär 14 200 kr/månad i början (beräknat med månadsränta). I början är ränteandelen stor. Efter några år minskar ränteandelen men månadsbeloppet är konstant.

  6. Säkerställ att banken godkänner planen.

    Skicka in handlingar, få ett lånelöfte och begär skriftligt villkor. Bankens eget krav kan vara striktare än lagens minimum, kontrollera amorteringsplanen i låneavtalet.

Praktisk checklista för ansökan

  1. Begär lånelöfte innan budgivning. Lånelöfte brukar gälla 30-90 dagar.
  2. Samla dokument: ID (BankID), senaste deklaration, anställningsintyg eller lönespecifikation, köpekontrakt eller budfil.
  3. Bankens värdering görs ofta efter köpekontrakt. Räkna med 1-5 arbetsdagar för värdering.
  4. Få skriftligt låneavtal och amorteringsplan. Kontrollera ränta, avgifter och eventuella amorteringsfria perioder.
  5. Utbetalning sker mot lagfartsregistrering/transport eller enligt köpekontraktets villkor, tidslinjen varierar men ofta 1-3 veckor efter avtalssignering.
  • Förhandla räntemarginalen, även 0,2-0,5 procentenheter påverkar kostnaden mycket över tiden.
  • Välj rak amortering om målet är snabb skuldminskning och lägre totalkostnad. Välj annuitet om stabil månadsutgift är viktigare.
  • Spara buffert på ett separat konto motsvarande minst 3 månaders boendekostnad. Har du bindningstid på räntan, planera likviditet för ränteskift.
  • Om belåningsgraden minskar under 70 % kan det vara smart att omförhandla villkor eller ta ett tilläggslån (topplån) snarare än att behålla dyrare kreditkortsskulder.
  • Kontrollera effekten av ränteavdrag i din ekonomiska plan, det minskar nettokostnaden men inte likviditetsbehovet.
  • Besök Konsumenternas hemsida för bolånekalkyler: https://www.konsumenternas.se.
  • Räkna bara på ränta, inte på totalkostnad inklusive amortering, drift och skatt, gör en helhetskalkyl.

Related Articles

Från 1 april 2026 avgör belåningsgraden hur mycket du måste amortera: minst 1 procent per år vid 50-70 procent belåningsgrad och minst 2 procent per år över 70 procent.

Den här artikeln har skapats med hjälp av AI.