Den 1 april 2026 höjs bolånetaket till 90 procent. Samtidigt ändras reglerna kring amortering och för tilläggslån, vilket påverkar både kontantinsatsbehov och möjligheten att låna mer senare. I denna guide förklarar vi vad som gäller, vilka siffror som spelar roll och vilka steg du bör ta om du planerar att ansöka om bolån under 2026.

Snabböversikt

- Ikraftträdande: 1 april 2026.

- Bolånetak vid köp: höjt från 85% till 90% av marknadsvärdet. Det betyder normalt 10% kontantinsats vid köp.

- Tilläggslån (senare lån på samma bostad): max 80% belåningsgrad av aktuellt värde.

- Amorteringskrav: särskilt skärpt amorteringskrav tas bort för nya lån som beviljas efter 1 april 2026. Befintliga lån behåller nuvarande villkor tills banken och kunden ändrar avtalet.

- Omvärdering för att öka lån ("tröghetsregeln"): värdering för att höja lån får normalt ske högst vart femte år.

- Viktiga myndigheter: Regeringen (Regeringen.se), Finansinspektionen (Fi.se), Skatteverket (Skatteverket.se), Riksbanken (Riksbank.se), Lantmäteriet (Lantmateriet.se).

Förutsättningar

Du måste förstå några grundregler innan du söker bolån. Banken bedömer kreditvärdighet utifrån inkomst, fasta kostnader, övriga lån och boendekostnad. De räknar även med en rimlig räntenivå för att testa att du klarar ränteuppgångar.

Men det handlar också om typen av bostad. Vid köp av villa eller fritidshus tillkommer lagfartsavgift: 1,5% av köpeskillingen för privatpersoner plus en expeditionsavgift (runt 825 kr). För bostadsrätt finns ingen lagfart, men föreningens ekonomi granskas noga.

Kontrollera också pantbrevssituationen. Banker kräver pantbrev som säkerhet. Om fastigheten inte har tillräckliga pantbrev kan banken kräva att nya utfärdas. Registreringskostnader för pantbrev är administrativa avgifter, beloppen varierar, men banken informerar.

Vad ändras konkret?

Huvudpunkterna är enkla att förstå men får stora praktiska effekter. Vid köp får du nu låna upp till 90% av marknadsvärdet. Det minskar behovet av sparad kontantinsats. Men - och det är viktigt - om du senare vill ta ett tilläggslån på samma bostad så får hela belåningsgraden inte överstiga 80%.

Det innebär att köpare som tar 90% vid köp måste planera för amortering eller värdeökning för att kunna ta ut mer lån senare. Om marknaden faller blir möjligheten att öka lån begränsad av 80%-regeln.

Skärpt amortering tas bort för nya lån. Den skärpta regeln kunde tidigare kräva upp till 3% extra amortering om skuldkvoten mot inkomst eller belåningsgrad var hög. Efter 1 april 2026 gäller denna regel inte för lån beviljade därefter. Men låntagare med avtal före denna datum påverkas inte automatiskt.

Hur påverkar det dig steg för steg

Nedan en praktisk checklista och en steg-för-steg-guide för dig som planerar att ansöka om bolån efter 1 april 2026.

1) Bestäm köpesumman.

Mastheads

2) Räkna ut 10% kontantinsats (bolånetaket är 90% vid köp). Exempel: vid köp för 3 000 000 kr behöver du 300 000 kr i kontanter. Banken kan låna upp till 2 700 000 kr för köpet.

3) Kontrollera övriga skulder. Banker tar med lån, kreditkortsskulder och eventuella betalningsanmärkningar när de bedömer din betalningsförmåga. Om du har ett blancolån på 200 000 kr minskar din kapacitet att ta nytt bolån.

Du behöver vanligtvis: id-handling, anställningsbevis eller senaste lönespecifikationerna (minst tre månader), senaste deklarationen, kontoutdrag, information om övriga lån, köpekontrakt eller budbekräftelse om du redan bjudit. Till bostadsrätt: senaste årsredovisningen från bostadsrättsföreningen.

Andra dokument kan vara bekräftelse på sparade medel för kontantinsats samt intyg om förmåner (barnbidrag, bostadsbidrag) om de ingår i din inkomst.

Banken räknar med din bruttoinkomst. Men de testar också framtida ränteökningar. Många banker använder ett stresstest på exempelvis 7% ränta när de bedömer låneförmåga. Det betyder: även om din ränta idag är 2-3%, kan banken kräva att du klarar en högre ränta i kalkylen.

Räkneexempel (endast illustration): lån 2 700 000 kr. Vid 3% ränta blir räntekostnaden cirka 6 750 kr/månad. Vid 7% ränta blir räntekostnaden cirka 15 750 kr/månad. Banken lägger till amortering vid bedömningen för att se om din ekonomi tål detta.

Amorteringskraven förändras för nya lån efter 1 april 2026. Men banker kan fortfarande erbjuda eller kräva amorteringsupplägg beroende på din profil. Vanliga amorteringstyper är rak amortering och annuitet. Ett exempel: om du väljer amortering på 2% per år på 2 700 000 kr blir årsamorteringen 54 000 kr, alltså 4 500 kr/månad.

Andra val påverkar månadskostnaden. Diskutera med banken hur extra amortering påverkar ekonomi, skattereduktion och möjligheten att ta nya lån längre fram.

Om du vill låna mer efter köpet gäller max 80% belåningsgrad. Bankens värdering avgör. Värdering kan baseras på marknadsvärde, taxeringsvärde eller extern värdering. Tröghetsregeln innebär att banken normalt inte omvärderar för högre lån oftare än vart femte år. Vill du höja lånet före fem år krävs normalt särskild prövning och starka skäl.

För villa och fritidshus: lagfart kostar 1,5% av köpeskillingen plus expeditionsavgift (runt 825 kr per registrering). För bostadsrätt finns ingen lagfart, men registrerings- och administrationsavgifter kan tillkomma hos föreningen eller banken.

Andra kostnader: mäklararvode (varierar, ofta 1-3% av köpeskillingen), besiktningskostnader (några tusen kronor), låneuppläggningsavgift (banker tar ibland upp till ett par tusen kronor) och kostnad för nyvärdering eller pantbrev vid behov.

Sök i god tid. En normal handläggningstid i banken för ett vanligt villalån är 1-3 veckor från komplett ansökan till besked. Vid komplicerade situationer eller behov av extern värdering kan det ta längre tid. Efter beviljat lån och färdigställd köpeprocess registreras lagfart och pantbrev hos Lantmäteriet.

- Jämför flera banker och samla låneerbjudanden. Ränta och villkor skiljer sig. Använd bindningstid med omsorg: kort bindning ger lägre ränterisk men kan ge högre kostnad över tid.

- Spara för oförutsedda kostnader. Även med 10% kontantinsats tillkommer avgifter och omkostnader.

- Planera för ränteuppgång. Ha marginal i budgeten motsvarande åtminstone 3-5 procentenheter över din nuvarande ränta.

- Läs bostadsrättsföreningens årsredovisning noga vid köp av lägenhet. Solid förening = enklare lånevillkor.

- Att tro att borttaget amorteringskrav innebär att man kan strunta i amortering. Banker kräver fortfarande rimlig återbetalningsplan. Och hög belåning ger större risk vid prisfall.

- Underskatta övriga kostnader: lagfart, mäklararvode, besiktning och eventuella renoveringar.

- Ta inte för stort lån baserat på optimistiska inkomster eller kortsiktiga bonusar. Budgetera på ordinarie lön.

- Glöm inte skulder utanför bolånet. Blancolån och kreditkort minskar låneutrymmet.

- Att anta att omvärdering för högre lån kan göras när som helst. Tröghetsregeln sätter tidsbegränsning (vanligtvis upp till fem år).

Related Articles

Från 1 april 2026 höjs bolånetaket till 90 procent.

Den här artikeln har skapats med hjälp av AI.